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開發項目地下車庫到底要不要分攤土地成本

2019-11-13分類:土地增值稅清算
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房地產企業開發的項目通常都有涉及地下車庫,這個部分是否需要分攤土地成本,長期以來存在爭議,給企業的會計核算、涉稅處理都帶來困擾。嘗試分析如下:

一、成本分攤的基本原則

《關于印發《企業產品成本核算制度(試行)》的通知》 (財會[2013]17號)中對于成本分攤問題做過這樣的描述:

第三十四條 企業所發生的費用,能確定由某一成本核算對象負擔的,應當按照所對應的產品成本項目類別,直接計入產品成本核算對象的生產成本;由幾個成本核算對象共同負擔的,應當選擇合理的分配標準分配計入。

項目中的住宅、商鋪、寫字樓都共同負擔了土地成本,因此必須分攤,但地下車位是否負擔了土地成本?有人講地下車位也是建在土地之上,但這并不是理由。真實的原因應追溯到土地成本的構成原則。

二、土地成本的容積率因素

土地出讓金的計算通常同很多因素有關聯,如土地使用性質、土地面積,還有土地容積率。容積率決定了未來土地上可以建設的房屋面積,直接影響開發商的收益,因此土地如果調整容積率,也必然涉及出讓金補繳。

如《國土資源部關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》(國土資發〔2010〕204號)的有關規定:“經依法批準調整容積率的,市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。

三、地下車位是否影響容積率?

根據上面分析,地下車位如果影響容積率,應當分攤土地成本如果未影響容積率,不應當分攤土地成本。關于這個問題,各地政府部門在審批項目時可能有差異,但絕大多數地方政府規劃部門在審批時并未將地下車位面積計入容積率。所以,地下車位面積通常屬于總建筑面積,但不屬于計容面積關于這個問題,在企業規劃審批中可以清晰區分。

因此,我們可以得出結論,如果地下車位不計入計容面積,不需要分攤土地成本;如果計入計容面積,應當分攤土地成本。當然,還要考慮地下車位是否對外銷售,如果不對外銷售,作為公共配套,不涉及成本單獨分攤問題如果對外銷售,應作為單獨成本對象,分攤對應成本。

這個原則會對企業會計處理、所得稅處理和土地增值稅處理都帶來深遠的影響,尤其是對于土地增值稅處理。

四、對外銷售的地下車位分攤土地成本對于土地增值稅的影響

地下車位如果對外銷售,無論有無獨立產權,通常界定為不動產轉讓,參與正常土地增值稅清算,而且在清算中和商鋪、寫字樓、公寓等并入其他商品房類別統一計算增值額

對于具體企業項目而言,地下車位分攤土地成本最終對于土地增值稅必然產生 ,如果分攤,則更多土地成本被計入了其他商品房扣除項目之中,如果不分攤,更多土地成本被計入了住宅扣除項目之中。至于哪個部分在清算中更需要分攤成本,各個項目時有差異的。

但我們認為,無論企業是否有沖動將土地成本在地下車位進行分攤,均應遵循容積率的標準進行衡量。計容面積內分攤,不在計容面積內不分攤。

文章轉自:焦點財稅

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