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被擱置的房地產項目應該要怎么計稅呢?

2019-11-15分類:財稅小白必看
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全面實行營改增后,建筑服務新老項目的增值稅適用政策一直是相關納稅人關注的重點。在實際操作中,由于建筑項目爛尾擱置、建設單位或施工單位變更等多種因素,不少建筑業納稅人對計稅方式的選擇把握不準。

案例

某企業2008年拍得一塊商業用地,原計劃建設酒店和商業綜合體,酒店于2010年建成,但由于市場遇冷,商業綜合體一直沒有開工建設。2018年底,該項目被整體收購,重新辦理開工許可證并開工建設。由于該項目擱置多年,進項稅額抵扣憑據很難取得,納稅人對該建筑項目能否以老項目適用簡易計稅方式存在疑惑。

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號,以下簡稱36號文件)附件2第一條第(七)款規定,一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。其中,建筑工程老項目,為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

此外,《國家稅務總局關于發布〈納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第17號)第三條規定,《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期,但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目,屬于36號文件規定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建筑工程老項目。

該項目雖然擱置多年后重新辦理了《建筑工程施工許可證》,但許可證上和承包合同上的開工日期都是2016年4月30日以后,不屬于老項目,不能適用老項目簡易計稅,需要按照一般計稅方式計算繳納增值稅。

值得注意的是,根據《財政部 國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號,以下簡稱58號文件)第一條規定,建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務,建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的,適用簡易計稅方法計稅。如果該項目具體符合58號文件的規定,則可以適用簡易計稅方法計稅。

相關法規

《財政部 國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號)

一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務,建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的,適用簡易計稅方法計稅。

地基與基礎、主體結構的范圍,按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》(GB50300-2013)附錄B《建筑工程的分部工程、分項工程劃分》中的“地基與基礎”“主體結構”分部工程的范圍執行。

依據財稅[2016]36號文附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一(七)建筑服務。

1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務,是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程,是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目,是指:

(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

(2)未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

小規模納稅人提供建筑服務,適用簡易計稅。

此案例中按照一般計稅方式繳納增值稅的項目,建筑業納稅人要盡量取得增值稅專用發票,做到進項稅額應抵盡抵。而對于其他屬于58號文件規定的可以適用簡易計稅辦法的項目,建設單位要嚴格根據58號文件規定的標準對自行全部采購或部分采購的建筑材料進行審核,并在相關合同中約定清楚,留存備查。

 延 伸 閱 讀 

房地產企業在稅收問題上面臨“三多”,一是稅收檢查多,二是涉及稅種多,三是涉稅風險多。為大家整理了房地產企業在關聯交易、股權轉讓、費用分攤、股息分配和資金融通等12個涉稅風險點,要注意了!

1. 項目公司設立方式未考慮稅收因素

★風險描述:房地產集團受讓土地后成立項目公司進行開發,未事前考慮稅收影響,項目公司的成立不符合相關規定,導致增值稅計算及繳納時土地價款不能按規定扣除。

2. 集團內“抵消交易”降低整體稅負

★風險描述:在大型集團多元化的經營模式下,當一個企業向其關聯企業提供的利益被該關聯企業提供的其他利益補償時,就產生了“抵消交易” ,導致少繳稅款。

3. 對外股息分配未履行代扣代繳義務

★風險描述:對境外股東按董事會《股利分配決議》分配股息、紅利等權益性投資收益未按規定代扣代繳企業所得稅。

4. 豁免債務長期掛賬未確認收入

★風險描述:集團母公司向成員企業收取培訓費、服務費、軟件費、設計費等,實際未收取,存在債務豁免情形。

5. 同一區域多個項目運作的成本費用未準確劃分

★風險描述:房地產集團受讓土地后成立項目公司進行開發,集團可能存在一個區域同時運作多個房地產開發項目的情況。不同的開發項目往往處于不同的階段,比如有的項目公司剛成立,有的已經結束,有的處于正常銷售階段。尤其是已結束未注銷的項目后續費用由于沒有營業收入彌補,集團往往通過各種形式轉移至正常項目公司,形成稅收風險。

6. 融通資金不符合統借統還政策

★風險描述:集團企業、集團核心企業、或集團所屬財務公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機構借入的借款利率水平。

7. 統借統還業務缺乏合規形式要件

★風險描述:統借統還業務中,項目公司向集團支付的利息,未取得集團開具的免稅發票;同時統借統還協議、集團向金融機構的貸款合同,未取得集團公司或集團核心企業或集團所屬財務公司在稅務機關辦理的增值稅免稅備案證明。

8. 關聯企業間無償或低息融通資金

★風險描述:房地產集團在集團內關聯企業間融通資金,未按照獨立企業之間的業務往來處理,不計息或收取低息。

9. 受攤集團費用與經濟受益不相匹配

★風險描述:房地產集團向項目公司收取品牌使用費、信息技術咨詢費、工程咨詢費等費用,交易合同缺乏商業實質,收費標準隨意,無詳細計算依據支撐。有的甚至虛開規劃設計費,逃避繳納土地增值稅和企業所得稅。

10. 集團費用在成員企業間分攤不合理

★風險描述:房地產集團向成員企業分攤的費用,從受益的角度看,有些費用不符合收入成本配比的原則,由成員企業承擔不合理;從計算方法上來講,有些費用分攤的計算方法不合理。

11. 企業員工入股開發項目獲得分紅未繳納個人所得稅

★風險描述:房地產集團為強化公司內部的激勵機制和約束機制,允許部分員工入股開發項目,員工取得開發項目分紅所得后,未按規定繳納利息股息紅利所得個人所得稅。

12. 間接轉讓境內企業股權不具有合理商業目的

★風險描述:房地產集團在境外設立公司后間接持有境內房地產企業股權后轉讓給境外公司,不滿足相關條件可能會被認定為不具有合理商業目的,規避企業所得稅納稅義務,從而重新定性該間接轉讓交易,確認為直接轉讓中國居民企業股權等財產補征企業所得稅。

章來源:金旭紅財稅

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