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土地增值稅清算,合作建房引爭議!

2019-11-13分類:土地增值稅清算
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合作建房,是開發企業拿地的重要途徑之一。由于《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及相關文件尚不夠細化,在清算實務中對于合作建房的判定仍存在一定問題和爭議。

案例解讀

甲房地產開發公司(以下簡稱“甲公司”)與乙經濟開發公司(以下簡稱“乙公司”)簽訂合作建房協議,共同開發A房地產項目,甲公司負責投入資金及全部開發活動,乙公司將其所有的土地使用權投入該項目,建成后乙公司分得30%的房產,甲公司分得其余房產。后經協商,乙公司將分得房產的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司,共分得價款1200萬元,其余4000平方米商鋪自用,并開具轉讓土地使用權的發票給甲公司。

情況一

若乙公司只取得房屋自用。

根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征土地增值稅,建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

因此,對乙公司暫免征收土地增值稅,以后該公司將分得的房產轉讓應首先按轉讓土地使用權計算合作建房需繳納的土地增值稅,以分得房產當時的公允價值作為轉讓土地使用權的收入,再對轉讓的房產按轉讓舊房及建筑物征收土地增值稅。

其公允價值可按國稅發[2006]187號文件第三條第(一)款的要求確認:

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

對甲公司來說,相當于用其建好的房產換取土地使用權,其應將分給乙公司房產的公允價值計入開發成本,并將該部分公允價值計入銷售收入。

情況二

若乙公司將土地使用權作價投入甲公司,換取甲公司一定股份再由甲公司開發該項目。

根據財稅[2006]21號文件的規定,自2006年3月2日起,對于以土地(房地產)作價投資入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用財稅字[1995]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定,應按規定繳納土地增值稅。

所以,應將乙公司所獲取甲公司股份的協議價或評估價作為轉讓收入,按轉讓土地使用權計算其應繳土地增值稅。對甲公司來說,應將乙公司投入的土地協議價或評估價作為取得土地使用權的成本在清算土地增值稅時予以扣除。

情況三

若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產,如例中所述,乙公司得到1200萬元現金及4000平方米商鋪。

根據財稅字[1995]48號文件的規定,其分得的商鋪暫免征收土地增值稅,但其分得的現金應征收土地增值稅。

在現行規定下,乙公司應進行如下處理: 

(一)對于乙公司取得的現金部分,應按照配比原則,與取得土地使用權的成本配比計算土地增值稅。如乙公司獲取的房產公允價值為2000萬元,而該地塊土地使用權成本為1600萬元,在不考慮其他稅費的情況下,則允許扣除的土地使用權成本=1600÷(2000+1200)×1200=600(萬元),增值額=1200-600=600(萬元),應納土地增值稅額=600×40%-600×5%=210(萬元)。

(二)對于分得的房產部分,處理方式為分房自用,暫不征收土地增值稅,待其對外銷售后再分別按轉讓土地使用權和銷售舊房繳納土地增值稅。

對于甲公司,應將分給乙公司的現金加上房產的公允價值作為取得土地使用權的成本計入扣除項目,同時將房產的公允價值作為銷售收入計算應繳納土地增值稅。

對于合作建房行為,應界定為非貨幣資產交換還是投資行為是進行土地增值稅清算處理的前提。

若為非貨幣資產交換,則出地方按轉讓土地使用權給出資方處理;若為投資行為,則應將出資方支付的股權價值和貨幣資金之和在該項目的開發成本中扣除。

出資方支付給出地方的現金視為投資對價差異,為土地使用權的公允價值大于雙方確定的股權價值的差額。界定基礎應看合作建房的協議,若出地方承擔項目開發的風險并享有開發利潤,應視為投資行為;若只是獲得固定面積的房產,不承擔風險收益的,則應界定為非貨幣資產交換。

從上述分析可以看出,對于合作建房進行商品房開發項目來說,土地增值稅清算涉及出地、出資雙方,計算過程復雜,容易產生稅企爭議,對出地方清算的后續管理存在困難,如出地方再轉讓分得房產時,很容易忽視對其轉讓土地使用權的清算,造成國家稅款流失。同時,很多房地產開發企業利用關聯方合作建房來逃避或延遲土地增值稅納稅義務,給該稅種的征管帶來困難。

文章來源:土地增值稅金穗源

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