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房地產項目成本分攤方法詳解

2019-11-14分類:土地增值稅清算
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在選擇成本分攤方法中,我們計算成本分攤比例的重要依據是項目的面積數據指標,面積數據指標的變動導致分攤比例的變動,最終會導致整體項目土地增值稅清算結果有所差異。

所以,正確選擇面積數據來源對于我們的土地增值稅預清算和清算工作也是極為重要的,是成本分攤不可忽視的條件。

目前主要介紹以下兩項重要的面積數據來源:

1、修建性詳細規劃圖及相關規劃文件

修建性詳細規劃圖是整體項目規劃最完整最直觀的數據來源,是整體項目的平面規劃圖,有整體項目各方面的面積數據,是未取得最終房產測繪報告前重要的預清算工作計算依據。

同時我們也可以從“修詳規”中注意觀察一些重要信息,例如是否存在紅線外成本支出、紅線內是否存在多個項目或多個分期項目,是否存在應分配的跨項目或跨期公共配套成本支出等等。

2、房屋建筑面積測繪報告

房屋建筑面積測繪報告系由當地房管所出具的測繪報告,也是稅局認定的土地增值稅清算建筑面積數據來源,包含了清算單位內不同類型開發產品的面積數據,主要關注的是其中普通住宅、非普通住宅、商業、地下車庫及公共配套設施建筑面積數據。

房屋建筑面積測繪報告包含了清算單位內各類型房產或公共配套設施的建筑面積數據,系土地增值稅清算面積數據來源;修建性詳細規劃圖及相關規劃文件則是針對整體項目從總體到局部各方面規劃面積數據的直觀數據來源,對于整體項目的開發情況了解和掌握十分重要,為土地增值稅預清算面積數據來源。

在確定面積數據的同時,為保證最終使用的分攤方法對企業最合理、最有利,這些方法,在具體運用的時候不可偏頗,要綜合使用,并采取全排列(有可能的話)的方式逐一排查,選擇一種最適合本企業的分攤方法。

需要強調的是,分攤方法,不可以簡單地復制,每個企業開發項目不同,具體的規劃差異,不能套用一樣的模式。

比如,某房地產企業采取建筑面積法和層高系數法,土地增值稅稅負最低;其他企業復制以上方法就不一定稅負最低,要看商業和住宅的建筑面積比例以及建造成本的差異等等因素。


我們將選擇成本分攤方法的要領進行了如下總結以供參考:

1、土地成本

先橫向,再縱向。先采取占地面積法分割,分割之后采取建筑面積法分攤土地成本,然后綜合“樓面地價”。

詳解:

土地成本,指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

國家稅收政策規定,土地成本,一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。而地方省市稅務機關為了防止企業通過自由選擇分攤方法操縱避稅空間,常對房企土地成本分攤方法的選擇給予限制。

有的地方規定同一清算單位內土地成本分攤只能采用建筑面積法,有的地方允許土地成本采取層高系數法分攤等等。各地規定不一而足、五花八門。

土地是房地產項目開發最主要的成本項目,土地成本占比最大,平均土地成本約30%左右,但該成本因地域不同而有很大差異,并有進一步上升的趨勢,也是不確定性最大的一個因素,房企土地成本分攤方法對土地增值稅清算的重要性不言而喻。

房地產開發企業土地成本的分攤問題,是土地增值稅清算的重要內容。涉及土地增值稅的土地成本,稅前扣除條件限制較為嚴格。

房企土地成本企業所得稅和土地增值稅的稅前扣除問題,由于取得土地方式的多元化,加之稅收政策的滯后性、多層次、分散化,房企納稅人難以理解稅政和不易涉稅操作。

因此,房企應當重視開發項目土地成本分攤核算,正確履行納稅義務,防控土地成本分攤不當的稅務風險。

土地成本在不同類型的房地產之間的分攤問題,是土地增值稅清算的關鍵。

采用不同的分攤方法,所計征的土地增值稅稅額存在明顯差異;由于土地成本是房地產企業加計扣除費用和開發費用計提基數的重要組成部分,不同的分攤方法將再次放大這種差異;對于允許扣除的土地成本均采用一刀切的方法分攤,不符合收入與成本配比原則;不同性質的成本構成,客觀上要求適用不同的分攤方法。

房地產開發項目的土地成本分攤方法,國家財稅部門沒有統一規定,由各省市稅務機關結合當地實際情況自行處理。納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發,轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

財政部、國稅總局對于地價的分配方法,沒有限定某一種方法,但要求“合理、合規”。具體操作時應按照實際占用土地面積占土地總面積的比例,在可售與不可售的房地產之間進行分配。部分省市稅務機關對土地增值稅清算時土地成本的分攤方法給予了選擇的空間,且有進一步寬松的趨勢。

因此,只要是合理的方法企業都可以采用。并就土地成本分攤相關事項,保持與主管稅務機關的有效溝通變得十分重要。

對于成本分攤方法的選擇權,房企應當對土地成本分攤方法進行比較,從而擇優選擇自身經濟利益最大化的攤銷方法。

 

2、建造成本

個性化的成本直接歸集;共同的成本,按照建筑面積法分攤,同時考慮層高因素。可以直接歸屬于商業或者住宅部分的按照直接成本法歸集(如玻璃幕墻),屬于共同成本部分(如基礎設施)按照建筑面積法分攤,并考慮層高系數法的使用。

 

3、合理劃分期間費用和開發間接費

土地增值稅清算時,當不能準確劃分管理費用和“開發成本---開發間接費”,發生的“開發間接費”有可能被認定為土地增值稅流程當中的“開發費用”,從而影響扣除以及加計扣除,導致納稅人稅負增加。

 

4、非營利性社會公共事業的公共配套設施費

公共配套設備費的分攤,應根據實際使用情況確認分攤方法。如果全部歸全體業主共有或全部用于非營利性社會公共事業,不可售建筑面積分攤的成本為0,可售建筑面積負擔全部配套設備費。如果只是部分歸全體業主共有或部分用于非營利性社會公共事業,不可售建筑面積就應按比例分攤配套設施費,可售建筑面積只負擔部分配套設備費。

 

另外補充一點個人想法:

依據國稅發[2009]31號文

“企業下列成本應按以下方法進行分配:(一)土地成本,一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。”所謂占地面積法31號文也進行了定義,31號文第二十九條:占地面積法指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

31號文三十條規定實際上給了納稅人一個稅收籌劃的空間,納稅人可先對其不同物業形態的土地增值稅稅負進行測算,如果測算后不同物業的土地增值稅存在稅率差,那么納稅人可按31號文的規定按“占地面積法進行分配”以此降低稅負。

比如,企業同一地塊分期開發(此情況下土地增值稅需分期清算),一期小高層和高層,二期為別墅,如果企業以前按建筑面積分攤土地成本,測算后小高層和高層土地增值稅適用稅率30%,別墅土地增值稅適用稅率50%,即不同物業的土地增值稅存在稅率差,那么此時納稅人可以按31號三十條規定按“占地面積法進行分配”土地成本,增加別墅土地成本,以此達到減少土地增值稅稅負的效果。

 

為方便房地產企業納稅人正確履行納稅義務,準確實施納稅申報,實現企業稅后利潤最大化,我們將成本分攤方法及案例進行歸集梳理,供房企納稅人參考與借鑒。

 

首先,我們先來了解一下房地產項目的成本分攤方法,基本分為以下幾種,如圖:

分攤方法一:占地面積法

占地面積法,指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

1. 一次性開發的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配;

2. 分期開發的,首先按照本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額,原則上按建筑面積法分攤,如無法按建筑面積法分攤,應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法;

土地成本分攤基本原則:分期開發,可以按占地面積分攤。

對占地相對獨立的不同類型房地產,可以按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本:每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對于同一建筑物中包含不同類型房地產的,應當首先確定該建筑物占地的總土地成本,然后根據該建筑物中某一類型房地產建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本:

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)占地總面積為可轉讓地上建筑物占地面積之和,不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對于獨立占地的不同類型房地產。

土地成本首先按可轉讓建筑物占地面積占可轉讓建筑物占地總面積的比例計算分攤;同一建筑物中包含不同類型房地產的,再按照各類型房地產建筑面積計算分攤。

對于裙樓土地成本的分攤,裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的,則裙樓和主樓應作為同一建筑物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立占地的建筑物計算分攤。

適用范圍:對占地相對獨立的不同類型房地產,或成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤。


分攤方法二:建筑面積法

建筑面積法是指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。根據本期開發的建筑面積占總建筑面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的,首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額,原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料,單獨簽訂合同并獨立結算的成本,可按直接成本法歸集。

對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。同一清算單位不同類型按建筑面積法。

建筑面積法是房地產企業成本分攤的最基本的方法,也是最重要的一個方法,其他成本分攤方法均以建筑面積法為基礎衍生出來的。

具體分兩步分攤土地成本:

第一步,先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產,按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步,對于剩余混建的不同類型房地產,應當首先確定混建房屋占地的總土地成本,然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。


分攤方法三:售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售價的高低,除取決于房屋結構外,更主要是取決于房屋的地理位置,同樣結構的房屋,門面房售價高于住宅房。

售價比率法需要分步驟實施:

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價,以剔除房屋不同結構對售價的影響。

運用售價成本比率計算分攤土地成本時,應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類,將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本,將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價:

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率,計算公式為:

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為:

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍:

計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發,或者純商業用房開發的土地成本時,采用售價比率法較為適宜。


分攤方法四:層高系數法

層高系數法是以標準層高為基準(基數為1),按其他房產的層高計算出系數,作為各房產分配承擔成本的總系數。即利用層高系數來均衡分攤由于層高不一樣而影響的建筑成本。

 

1、為什么會有層高系數法?

因為在一些項目中,在同一棟建筑物內存在不同業態,而這種業態的層高不同,所發生的直接建造成本,比如材料、人工也會明顯不同。實務中最典型的情況是底商+住宅模式,底商一般在4.5-6米之間,而住宅一般在3米左右,傳統的建筑面積分攤方法沒有考慮這種不同層高對開發成本的影響,采用一刀切的方法進行分攤,體現不了這種成本差異,實質上是有失客觀的,而層高系數法恰好可以彌補這種不足。

 

2、層高系數法的計算步驟:

(一)計算項目的層高系數

  在納稅人同一項目(包含不同類型房地產)中,選取住宅層高為基數,設定為1;層高低于住宅的,以1為系數;其他類別用房層高高于住宅層高的,按其他類別用房層高與住宅層高之比,計算出其層高系數。

公式如下:

某類型用房層高系數=該類型用房層高÷住宅層高

(二)計算項目的總層高系數面積

(1) 某類型用房總層高系數面積=∑(某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積)

(2) 某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積

(三)計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本÷總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積

 

3、適用范圍:

房地產開發企業同一項目中包含不同類型房地產的,其房地產開發成本可采取層高系數計算分配辦法。

 

4、爭議焦點:

層高系數法有一個假設前提,就是層高與成本之間是線性比例關系,在六大成本類型中,只有建安成本的這種線性關系比較明顯,其他成本與層高的這種線性關系并不突出。由于在國家總局層面上沒有明確是否認可層高系數法,地方稅務局有明確支持的,也有將層高系數排除在外,這種差異在實務中也給企業帶來了很大的不確定性。

因此,企業在選擇層高系數法進行成本分攤時,需要統籌考慮項目定位、商住比例等因素,做出適合企業的決策。同時,由于各地稅務機關對層高系數法這一分攤方法認識不統一,應以稅務機關規定為準,當地稅務機關有規定的應按規定執行,沒有規定的可以與主管稅務機關溝通,爭取主管稅務機關的認可,以避免產生稅收爭議。

 

5、地方政策規定


分攤方法五、預算造價法

預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

【提示】

預算造價法分攤利息成本時,注意時間節點。即利息資本化時間的起點和終點,要分段計算,登載明細賬。

預算造價法還有其他適用情況,如:將要支付還沒有支付的拆遷補償費;未建設或者未竣工決算的公配、基礎設施等。

在房地產開發企業在進行成本分攤時,一定要根據項目情況本身來確定分攤方法,有的可能用一種,也有可能用多種,還是那句話:做好分析、遵從稅法、有利企業、靈活運用。


分攤方法六、直接成本法

沿用國稅發【2009】31文件第二十九條的解釋:

直接成本法,指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計算與核算。其中,應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

綜上,簡單理解為可以直接歸屬于計稅成本對象的,直接歸集,不必采取建筑面積法、占地面積法等。

比如商住一體的建筑主體中:

1、商業外墻砌大理石墻磚(玻璃幕墻),住宅外墻粉刷涂料,因此大理石外墻(玻璃幕墻)成本直接歸屬于商業,住宅粉刷成本歸屬于住宅;

2、商城使用的是扶梯(電梯的一種)和直通商業部分的直梯(電梯的一種),住宅使用的是直梯。兩部分的電梯成本可以清晰分開,因此,分別歸屬電梯成本;

3、地下車位部分內墻分刷防水漆,地上商業毛坯、住宅部分簡裝,因此,地下車位、地上商業、住宅的成本是不一樣的,依據《工程結算單》可以直接歸屬影響的成本;

4、一個立項,建造一幢樓,商業銀行專項貸款1000萬元,年利率10%。由此產生的利息直接歸屬該項目,不用采取其他成本分攤方法。


分攤方法七:其他合理方法

稅法規定,土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。其他合理方法,是指按照土地增值稅計算的原則和規定以及房地產開發企業實際計算并分攤土地成本項目的方法。 

部分省市創新了其他成本分攤方法,該方法屬于地域性政策,實際操作中需要積極和當地稅務機關協調與溝通。在此僅就部分地區規定進行了梳理總結,如下:


(一)、銀川(銀地稅發[2007]214號)—成本加成方法

對納稅人建造商住混合樓,即既有營業網點又有住宅的工程項目,其營業網點與住宅收入及成本應分別核算,凡核算中成本不能區分的,對營業房的成本可按平均成本加計30%進行扣除。

《寧夏回族自治區地方稅務局關于銀川市房地產企業土地增值稅清算實施辦法的批復》(寧地稅函[2007]123號)文件,同意銀川市制定的《銀川市房地產企業土地增值稅清算實施辦法》(銀地稅發[2007]214號),發文時間2007年7月18日。

文中看出,“營業房的成本可按平均成本加計30%進行扣除”與國稅函發[1995]110號文件目的一樣,加大優惠力度,鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。


(二)、安徽(皖地稅函[2007]311號)—實際合理方法

根據皖地稅函[2007]311號文件內容:

近來,部分地方反映,對納稅人既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的,如何清算土地增值稅,難以把握。現將有關問題明確如下:

納稅人開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅,應依照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)的要求,分別核算增值額。

在分別核算增值額時,可以采取按普通標準住宅可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定扣除金額。

前款中,其他合理的方法是指:按照土地增值稅計算的原則和規定以及房地產開發企業實際計算并分攤開發成本、開發費用等扣除項目的方法。


(三)、江西(贛地稅發[2008]76號)—銷售收入比例法

根據贛地稅發[2008]76號文件:

納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費,分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產的銷售收入進行分攤。

從文件中可以看出:土地成本按照收入比例進行分割,會形成“商住一體”的商業部分和住宅部分“樓面地價”不一樣;別墅與住宅同時存在的情況下,別墅土地成本偏低,從而影響土地增值稅真實稅負。采取占地面積法還是比較客觀的。


(四)、江蘇南通(通地稅函[2008]100號)--售價系數法

根據通地稅函[2008]100號文件:

為了進一步做好房地產開發企業土地增值稅清算工作,確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性,同時解決以后營業用房銷售后因售價與扣除成本差異大、增值率高、稅負不均等問題,對房地產開發企業土地增值稅清算中未售營業用房及車庫成本的分攤計算暫作如下規定:對房地產開發企業未售營業用房及車庫等采用平均售價系數分攤法進行成本分攤,具體計算辦法如下:

將住宅商品房的平均售價作為參數,營業用房平均售價、車庫平均售價同時計算成本分攤系數,后按各自的分攤系數在總成本中進行分攤。

從文件中我們可以看出,該方法是“層高系數法”的延伸。層高系數法由于考慮“縱向成本”不足,所以存在使用該方法限制條件:層高細數不得超過上限(如廣州為1.4);僅建安成本采取層高系數法。南通市做法打破了以上限制,以總開發成本按照售價來分割,形成“成本隨收入進行高低浮動”。

 

【小結】

納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發,轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。財政部、國稅總局對于地價的分配方法,沒有限定某一種方法,但要求“合理、合規”。部分省市稅務機關對土地增值稅清算時土地成本的分攤方法給予了選擇的空間,且有進一步寬松的趨勢。因此,只要是合理的方法企業都可以采用。并就土地成本分攤相關事項,保持與主管稅務機關的有效溝通變得十分重要。 


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