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淺談物業用房成本如何分攤更合理

2018-12-05 發文來源: 協同稅網 專家 張莎
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關鍵詞:土地增值稅,房地產業,政策解讀

案例描述

      甲房地產公司開發“美好家園”小區,項目分AB兩區進行建設,分別取得項目立項批文。其中:A區建筑面積為28萬平方米,B區建筑面積為12萬平方米,物業管理用房坐落于A區,為AB區業主同時提供物業管理服務。可確認該物業用房的土地成本為600萬元、建造成本為1200萬。假設該物業用房滿足非經營性公配的條件,且取得的房屋登記簿上記載了“產權屬于全體業主所有”的事項。根據立項批文,AB項目分別進行清算,甲房產公司將物業用房的成本全部計入A區進行扣除。


筆者分析:

     國稅發〔2006187號中規定:“屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。”此處并未明確合理的分配方法是什么。

       本案中,物業用房為AB區全體業主同時提供物業管理服務,根據誰受益誰承擔的原則,該物業用房的成本1800萬元可在AB區間進行分攤扣除。

計算過程如下:

因此,A區中可扣除的物業用房成本為1260萬元;B區可扣除的物業用房成本為540萬元。

政策依據:

       1、國稅發〔200931規定:“企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中,應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。”

      2、國稅發〔200991號規定:“納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。”

協同建議:

       1、 物業樓、活動中心等若符合非經營性公共配套的設施,其對應成本費用可按照受益對象選擇合理的方式進行分攤。

       2、本案中的物業用房成本分攤順序,分為兩步: 第一、A區項目內分攤:物業用房作為A區內單獨的建筑物,在A區內不同房產類型間進行成本分攤;第二、AB區項目間分攤:將建筑面積作為系數再次在AB區之間分攤。


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