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詳解土地增值稅(九、十、十一)值得收藏!

2018-11-06 發文來源: 協同稅網
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關鍵詞:政策解讀

第九節 稅收優惠

一、普通標準住宅

(一)基本規定

1、條例:納稅人建造普通標準住宅出售,其增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。普通標準住宅,是指一般民用住宅。高級別墅、公寓、度假村等不屬于普通標準住宅。

對普通標準住宅設置這一起征點,主要考慮到從事普通標準住宅開發往往是投入大、收益小,有些項目甚至無利可圖。因此,這一規定體現了國家的產業政策。

2、財稅〔1995〕48號:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規定(增值率未超過20%的免稅)。

(二)普通標準住宅認定標準的政策演變

1、1995年江蘇省根據細則授權制定的標準

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第八條規定:“納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過20%的,免征土地增值稅。”《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)第十一條規定:“普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”

根據《細則》的授權,經請示省政府同意,省財政廳和省地稅局在制定《關于轉發<關于印發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知>的通知》(蘇財稅〔1995〕14號、蘇地稅發〔1995〕103號,以下簡稱103號文件)時做如下規定:“《細則》第十一條所稱的‘普通標準住宅’,暫定為按當地政府部門規定的建筑標準建造,按商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價,為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經濟適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實私改房等。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。”

2、2004年江蘇省地稅局政策調整

根據《條例》和《細則》規定,土地增值稅應當從1994年開征,但是在實踐中,全國各地在2003年之前實際上都沒有正式開征土地增值稅。根據財政部和國家稅務總局的要求,江蘇省地稅局明確要求我省從2004年開始全面開征土地增值稅。為做好土地增值稅征收工作,江蘇省地稅局下發了《關于進一步做好土地增值稅預征工作的通知》(蘇地稅發〔2004〕58號,以下簡稱58號文件)。58號文件規定:“普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件,經當地主管稅務部門審核后確認。”

對于58號文件與103號文件的關系需要說明以下三點:第一,58號文件主要解決的是土地增值稅預征問題,并不是對103文件的否定;第二,103號文件是根據細則授權,經省政府同意制定的,而58號文件是省地稅獨家制定的,103號文件的法律效力應高于58號文件;第三,58號文件對普通標準住宅的范圍未進行列舉,對“住房困難戶”等問題實踐中難以把握。綜合考慮以上三點,58號文件下發后,江蘇省在把握普通標準住宅認定標準時,實際上仍然執行的是103號文件規定的標準。

3、2005年國務院和江蘇省調整住房政策

《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)規定:“享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件:住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況,制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。”

《江蘇省人民政府辦公廳關于轉發省建設廳等部門關于切實穩定住房價格促進房地產業健康發展意見的通知》(蘇政辦發〔2005〕55號)規定:“享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件:住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格在同級別土地住房平均交易價格1.2倍以內。單套建筑面積和價格標準可適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%(我省實際執行144平方米)。各市要根據實際情況,制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準,報省建設廳、財政廳、地稅局備案后,在2005年5月31日前公布。”

國辦發〔2005〕26號文件和蘇政辦發〔2005〕55號文件的發文目的是引導住房建設與消費,所稱“優惠政策”是指住房建設的規劃供應、信貸、稅收等方面的優惠。也就是說,國辦發〔2005〕26號文件和蘇政辦發〔2005〕55號文件并未明確指向土地增值稅“普通標準住宅”的認定標準。

4、2006年財政部和總局調整普通標準住宅政策

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規定:“《條例》第八條中‘普通標準住宅’和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字〔1999〕210號)第三條中‘普通住宅’的認定,一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。”

財稅〔2006〕21號文件規定的“普通標準住宅”的認定標準與103號文件規定的“普通標準住宅”認定標準顯然是不一致的。為此,省地稅局和省財政廳專門向省政府以及財政部、國家稅務總局書面請示,財政部和國家稅務總局專門下發了《關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》(財稅〔2006〕141號)。財稅〔2006〕141號文件進一步明確:“‘普通標準住宅’的認定,可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)制定的普通住房標準的范圍內從嚴掌握。”

2006年以來,江蘇省政府一直未重新明確我省土地增值稅“普通標準住宅”的認定標準,而103文件并不違背財稅〔2006〕141號文件規定的“從嚴把握”原則,因此,至2013年底前,我省土地增值稅“普通標準住宅”的認定標準一直執行103號文件。

5、2014年江蘇省地稅局土地增值稅新政

經省地稅局領導研究,2014年4月,省地稅局以白皮書的形式重新明確了土地增值稅“普通標準住宅”的認定標準。白皮書規定:“從2014年1月1日起,‘普通標準住宅’的認定標準按《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)和《江蘇省人民政府辦公廳關于轉發省建設廳等部門關于切實穩定住房價格促進房地產業健康發展意見的通知》(蘇政辦發〔2005〕55號)相關規定執行。其中涉及的容積率、建筑面積、價格三項指標均同契稅普通住宅標準。”

因為容積率在1.0以下的住宅小區2005年后已不再審批,同一級別土地住房平均交易價格難以統計且可比性不強,所以普通標準住宅的認定標準實際上只需考慮單套建筑面積。根據契稅政策規定,我省房地產企業開發的所有單套建筑面積在144平方米以下的住宅,都可視為普通標準住宅。

二、因國家建設需要而依法征用、收回的房地產

(一)條例:因國家建設需要而依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。

(二)細則規定:“條例第八條第(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產,是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征上地增值稅。”

財稅〔2006〕21號文件規定:“細則所稱:因‘城市實施規劃’而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因‘國家建設的需要’而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。”

我們認為,根據現行政策規定,對“因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權”應當免征土地增值稅。對于非因“城市實施規劃”或者“國家建設”需要而收回土地使用權的行為,應當按規定征收土地增值稅。“城市實施規劃”和“國家建設”的范圍按財稅〔2006〕21號文件規定執行。

三、個人銷售住房

(一)財稅〔2008〕137號文件規定:自2008年11月1日起,個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

(二)失效政策:

財稅〔1999〕210號文件規定:自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

細則規定:個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,經向稅務機關申報核準,凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅。居住未滿3年,按規定計征土地增值稅。

財稅字〔1995〕48號文件規定:對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

四、企業合并、分立

分立取得的不動產時間如何確定

五、合作建房

財稅字〔1995〕48號文件規定:對于一方出土地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

六、以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。

(一)細則規定:以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為不征收土地增值稅。(嚴格意義上不屬于稅收優惠)

(二)對于繼承,土地增值稅政策未區分法定繼承和遺囑繼承。

根據《中華人民共和國繼承法》(以下簡稱“《繼承法》”)的相關規定,財產繼承方式包括法定繼承、遺囑繼承和遺贈。

1、法定繼承

法定繼承與遺囑繼承相對,又稱無遺囑繼承,指按照法律規定的繼承人范圍、繼承順序和遺產分配份額進行繼承的制度。法定繼承以一定的人身關系為前提,即依繼承人和被繼承人之間的婚姻、血緣關系而確定的。法定繼承人的范圍、繼承順序和遺產分配份額,都是強制性規范,除由死者生前依法以遺囑方式加以改變外,其他任何人都無權變更。法定繼承人范圍包括:配偶、子女、父母(第一順序繼承人)和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母(第二順序繼承人)。根據《繼承法》的規定,對法定繼承人以外的依靠被繼承人扶養的缺乏勞動能力又沒有生活來源的人,或者法定繼承人以外的對被繼承人扶養較多的人,可以分給他們適當的遺產,此類繼承也屬于法定繼承的范疇。

2、遺囑繼承

遺囑繼承又稱“指定繼承”,是指繼承人按照被繼承人生前所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人遺產的一種繼承制度。被繼承人生前立有合法有效的遺囑和立遺囑人死亡是遺囑繼承的事實構成。遺囑繼承人和法定繼承人的范圍相同,但遺囑繼承不受法定繼承順序和應繼份額的限制,遺囑繼承的效力優于法定繼承的效力。

3、遺贈

遺贈是指國家、集體組織、社會團體或法定繼承人以外的個人根據公民的遺囑在遺囑人死后繼承遺囑人財產權利的制度。

(三)關于細則中“贈與”所包括的范圍問題(財稅〔1995〕48號)

1、房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

夫妻之間視同同一主體。

直系親屬:生我的和我生的,不包括兄弟姐妹。

贍養人是指老年人的子女及其他依法負有贍養義務的人,包括:被收養人、具有撫養關系的繼子女、父母已去世的孫子女、外孫子女等。因此贍養人屬于被贍養人的晚輩直系親屬。兄弟姐妹的扶養關系以及長輩對晚輩的扶養關系,不適用贍養人有關政策。

2、房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其它社會福利、公益事業的。

上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其它非營利的公益性組織。

七、以不動產對外投資

八、被撤銷金融機構以不動產清償債務

財稅〔2003〕141號文件規定:對被撤消金融機構財產用來清償債務時,免征被撤消金融機構轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等應繳納的增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

九、廉租住房和經濟適用住房

1、財稅〔2008〕24號文件規定:企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

2、江蘇省廉租住房保障辦法(江蘇省人民政府令第50號):

十、棚戶區改造

財稅〔2013〕101號文件規定:企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。


十一、公共租賃住房

自2016年1月1日至2018年12月31日,對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。(財稅[2015]139號)

十二、常見問題

問:1、普通標準住宅的概念是什么?包含哪些類型房產?

答:參見本節第一條。

問:2、普通標準住宅和普通住宅的有何區別?

答:財稅〔2006〕21號文件規定:《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字〔1999〕210號)第三條中“普通住宅”的認定,一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。

上述規定可以理解為:從總局的角度,普通標準住宅和普通住宅可以不存在區別。

問:3、個人互換商鋪是否免征土地增值稅?

答:對雙方按規定征收土地增值稅。

問:4、個人互換酒店式公寓(居住的)是否免征土地增值稅?

答:酒店式公寓的產權性質一般為非住房(商業用房),因此,對個人互換酒店式公寓(居住的)應征收土地增值稅。

酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓,集住宅、酒店、會所多功能于一體,具有“自用"和“投資"兩大功效,但其本質仍然是公寓。購買者擁有單元產權,既可以自住、出租,也可以轉售,是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。大多數酒店式公寓,投資者在一定期限內只擁有客房的所有權,而沒有經營權。

問:5、從2008年11月1日起,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。其住房的概念是什么,包含哪些類型?

答:指所有類型的住房。

詳解土地增值稅(十)

一、計稅依據

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算繳納。轉讓房地產所取得的增值額就是土地增值稅的計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除法定扣除項目金額后的余額。

二、適用稅率

1、土地增值稅采用四級超率累進稅率,最低稅率為30%,最高稅率為60%。具體稅率見《土地增值稅稅率表》

所謂超率累進稅率,是指以征稅對象數額的相對率為累進依據,按照超累方式計算應納稅額的稅率。

2、土地增值稅率表

級數                                  計稅依據(增值額)                                                         稅率

1                         土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分                                   30%

2                         土地增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分                    40%

3                         土地增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分                   50%

4                         土地增值額超過扣除項目金額200%的部分                                       60%


 說明:表中每級增值額未超過扣除項目金額的比例,均包括本比例數。

三、應納稅額的計算

(一)基本規定

應納稅額=土地增值額×適用稅率

凡土地增值額超過扣除項目金額50%以上,即應同時適用兩檔或兩檔以上的稅率,需分檔計算應納稅額。為便于計算,可利用速算公式,具體如下:

1、增值額未超過扣除項目金額50%的

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

3、增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

4、增值額超過扣除項目金額200%的

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

(二)土地增值稅的計算步驟如下:

1、確定房地產轉讓收入;

2、計算確定扣除項目金額;

3、計算增值額(增值額=轉讓房地產收入-扣除項目金額)

4、計算增值額與扣除項目金額之比即增值率;

5、確定適用稅率計算應納稅額

詳解土地增值稅(十一)

第十一節 征收管理

一、納稅義務發生時間及地點

(一)基本規定

1、《條例》規定:納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

江蘇地區納稅義務發生時間相關規定:轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物的,以取得收入的當天;以賒銷或分期收款方式轉讓房地產的,以本期收到價款的當天或合同約定本期應收價款日期的當天;采用預收價款方式轉讓房地產的,以收到預收價款的當天。

2、《細則》規定:納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣合同,房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

3、根據《條例》、《細則》相關規定,稅務機關核定的納稅期限,應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓(即過戶及登記)手續之前。(財稅字〔1995〕48號)

4、《細則》規定:條例第十條所稱的房地產所在地,是指房地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的,應按房地產所在地分別申報納稅。(細則)

(二)房地產企業

1、《細則》規定:納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的,經稅務機關審核同意后(注:已廢止“經稅務機關審核同意”),可以定期進行納稅申報,具體期限由稅務機關根據情況確定。(細則)

2、國稅函〔2004〕938號規定:自2004年7月1日起,取消《細則》第十五條第一款對土地增值稅納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的,定期進行納稅申報須經稅務機關審核同意的規定。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報,是指房地產開發企業開發建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況,土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限申報繳納。納稅人選擇定期申報方式的,應向納稅所在地的地方稅務機關備案。定期申報方式確定后,一年之內不得變更。

3、江蘇地區規定:房地產開發企業銷售商品房實行預征的,以1個月為1個納稅期,納稅人自期滿之日起15日內申報納稅。

二、土地增值稅預征

1、細則規定:納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。

2、財稅〔1995〕48號文件規定:根據細則的規定,對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此,對納稅人預售房地產所取得的收入,當地稅務機關規定預征土地增值稅的,納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報,并按規定比例預交,待辦理決算后,多退少補;當地稅務機關規定不預征土地增值稅的,也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。

3、財稅〔2006〕21號文件規定:自2006年3月2日起, 各地要進一步完善土地增值稅預征辦法,根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況,區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學合理地確定預征率,并適時調整。工程項目竣工結算后,應及時進行清算,多退少補。

4、預征率的確定

(1)國稅發〔2010〕53號文件規定:為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用,各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。對尚未預征或暫緩預征的地區,應切實按照稅收法律法規開展預征,確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

(2)江蘇地區2016年規定:自2016年8月1日起,南京市、蘇州市市區(含工業園區)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率分別為:2%、3%、4%;其他地區普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率均為2%。預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產開發項目,預征率為5%;預計增值率大于200%的房地產開發項目,預征率為8%。公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區改造安置住房等保障性住房,仍暫不預征。

5、滯納金加收

財稅〔2006〕21號文件規定:對未按預征規定期限預繳稅款的,應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。

三、部門協作

1、條例規定:土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料,并協助稅務機關依法征收土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

2、細則規定:條例所稱的土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料,是指向房地產所在地主管稅務機關提供有關房屋至建筑物產權、土地使用權,土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料。

四、常見問題

問:1、如何理解《細則》規定的“稅務機關核定的納稅期限,應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓(即過戶及登記)手續之前”?

答:在現行稅收政策中,納稅人正常的納稅申報期限需要主管稅務機關核定的,只有契稅和土地增值稅兩個稅種。由此產生的問題是,只要主管稅務機關沒有核定納稅期限,就可視為納稅義務尚未真正發生。納稅人只要尚未辦理產權過戶并且主管稅務機關未核定納稅期限,那么就可以無限期拖延繳納契稅和土地增值稅,而納稅人未按規定辦理申報的責任將被忽略。如果納稅人拖延繳納契稅和土地增值稅的時間超過5年(從納稅義務發生時間之日起計算),那么稅務機關是否有權追征稅款都將成為問題。因此筆者建議,應當盡快取消主管稅務機關核定納稅期限的規定,納稅人必須在規定的申報期內直接將稅款申報繳納入庫,否則將承擔相關法律責任。

問:2、如何理解《條例》規定的“納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報”?

答:《條例》的這一規定與現實嚴重脫節,實踐中幾乎沒有納稅人“自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報”,這一規定形同虛設。筆者建議,土地增值稅納稅義務發生時間應當與增值稅納稅義務發生時間相一致(增值稅因分期收款等原因存在多個納稅義務發生時間的,應當以開具銷售不動產發票的時間作為土地增值稅納稅義務發生時間),對于個人與個人的房地產交易納稅義務發生時間確實難以確定的,一律以個人到主管稅務機關開具銷售不動產發票的時間作為納稅義務發生時間。

問:3、土地增值稅是否存在“先稅后證”的要求?

答:《條例》規定:納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

問:4、房地產企業未按規定預繳稅款的應當如何處理?

答:財稅〔2006〕21號文件規定:自2006年3月2日起, 對未按預征規定期限預繳稅款的,應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。對于納稅人未按規定預繳稅款(包括各個稅種)的,由于未最終形成少繳稅款,因此主管稅務機關通常不予行政處罰。

問:5、營改增后,如何確定預征計稅依據?

答:國家稅務總局公告2016年第70號規定:為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

(未完待續)

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