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房地產企業房產稅易引發的稅務風險點

2019-09-09 發文來源: 協同稅網
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關鍵詞:政策解讀

近些年,隨著中國房地產行業調控力度的加大和財稅改革緊鑼密鼓的推進,房地產企業面臨巨大的稅收風險,從營改增到土地增值稅立法,從企業稅制改革到金稅三期的上線實行,企業如果對相應的財稅政策缺乏深入理解,很可能會使自身陷入嚴重的稅務危機之中。

房產稅在財務人員的思想中是一個簡單的稅種,在日常稅務處理中,一些細節容易被忽略,本文從地產公司稅務顧問視角出發,通過實際案例講解房產稅易引發的稅務風險,以便讀者地產公司的房產稅有更清晰的認知。

案例分析:

某房地產企業在A項目上建設了營銷中心(會所),作為多個項目的辦公及營銷場所,營銷中心占地面積為1,200平方米,共發生建造成本為1,050萬元,于2018年6月份完工投入使用。

一、未竣工驗收但已使用的房產是否繳納房產稅?

假設:項目營銷中心投入使用后,未履行申報繳納房產稅的義務。就此疑問訪談了企業稅務人員,得知營銷中心預計A項目銷售完畢后立即拆除,由于項目一直滾動開發,現作為B和C項目的營銷場所,待B、C項目銷售完畢后就著手拆除。并且該稅務人員認為營銷中心屬于臨建房,不需要繳納房產稅。

稅務風險:根據稅法規定,納稅人自建的房屋,應自建成之次月起征收房產稅。營銷中心使用后雖打算拆除,但并不屬于免征房產稅的列舉范圍,需按規定繳納房產稅。由于企業稅務人員整體綜合能力不足,認為該營銷中心不需要繳納房產稅,智慧源建議如若企業有上述情況,請盡快自查更正,并就此與稅局溝通,避免后續更大的稅務損失。

二、土地價款并入房產原值計算了嗎?

假設:項目占地面積為10,000平方米,土地成本為1億元。企業納稅申報表上申報的房產原值僅為1,050萬元,每月繳納房產稅7,350元,就此訪談了企業稅務人員,該稅務工作人員認為營銷中心的計稅原值就是1,050萬元,并未意識到房產原值還需分攤土地成本,企業已存在納稅義務風險。

稅務風險:對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。由于企業稅務人員整體綜合能力不足,未能充分遵循在相關財稅政策,為此造成房產稅補繳稅款、罰款和滯納金等的風險。

為此,假設按占地面積分攤土地成本:

1、分攤的土地成本為10,000×1,200÷10,000=1,200萬元。

2、房產稅原值=土地成本+建造成本=1,200+1,050=2,250萬元。

3、每月應交房產稅為2,250×(1-30%)×1.2%÷12=1.575萬元。

4、2018年7月份至2019年6月份共少繳房產稅為:(1.575-0.735)×12=10.08萬元。

5、罰款(暫按50%):10.08×50%=5.04萬元

6、滯納金:10.08×0.05%×365=1.84萬元

7、合計稅務風險:10.08+5.04+1.84=16.96萬元

三、無租使用房產是否按規定繳納房產稅?

假設:開發商將營銷中心出租給A公司,營銷中心房產原值為2,250萬元,租賃協議上注明了免租金條款,第一年免租、第二年和第三年每年收12萬(含增值稅),但2018年地產公司在會計上沒有申報房產稅。就此疑問我們訪談了企業稅務人員,企業稅務人員既然房產已經出租,就應依照房產租金收入計算繳納房產稅。

根據相關稅法規定,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期限由產權所有人及出租人按照房產原值。一般在簽訂租賃合同中,地產公司在承租期內給予租戶一定免租期優惠,但免租期內是否應該繳納以及怎樣繳納房產稅并未引起重視,從而導致企業后續稅務稽查時,產生滯納金,甚至被處于0.5倍至1倍的罰款。

注意:在招商引資時應注意對租金在整體租期內的合理分配和方案規劃,降低由于免租期帶來的涉稅風險。企業稅務自查是彌補涉稅漏洞和降低稅務風險的絕好機會。在稅收法制化高速發展的今天,依法納稅是根本,企業必須要必須端正對稅收的正確認識,重視日常涉稅工作的合規性。

文章來源:智慧源

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